Zakup mieszkania z drugiej ręki często wydaje się prostszy niż odbiór lokalu od dewelopera. Mieszkanie stoi, można je obejrzeć, sprawdzić okolicę i szybciej przejść do formalności. Z punktu widzenia banku to jednak dopiero początek analizy. Instytucja finansująca ocenia nie tylko Twoje dochody, ale też samo mieszkanie, jego wartość rynkową i stan prawny. Od tego zależy, czy nieruchomość nadaje się na zabezpieczenie kredytu.
Zdolność kredytowa i źródło wkładu własnego
Najpierw bank sprawdza, czy stać Cię na spłatę zobowiązania. Bierze pod uwagę wysokość i regularność dochodów, formę zatrudnienia, miesięczne wydatki, liczbę osób na utrzymaniu oraz inne raty i limity. Liczy się też wkład własny. Banki nadal oczekują najczęściej 20% wartości nieruchomości, a część z nich dopuszcza 10%, ale zwykle na innych warunkach kosztowych. Istotne jest również pochodzenie środków. Wkład własny nie może pochodzić z innego kredytu lub pożyczki.
Stan prawny mieszkania z rynku wtórnego
Przy mieszkaniu używanym duże znaczenie ma stan prawny lokalu. Bank sprawdza księgę wieczystą, formę własności, ewentualne obciążenia hipoteczne, prawa osób trzecich oraz zgodność danych sprzedającego z dokumentami. Znaczenie ma też to, czy lokal można bez przeszkód objąć hipoteką. Jeśli pojawiają się niejasności, bank może poprosić o dodatkowe dokumenty albo wydłużyć analizę. Dlatego już przed podpisaniem umowy przedwstępnej dobrze upewnić się, że nieruchomość nie ma problemów formalnych.
Wycena nieruchomości i zgodność ceny z rynkiem
Przy decyzji kredytowej bank nie opiera się wyłącznie na cenie ustalonej ze sprzedającym. Wymaga wyceny nieruchomości, czyli operatu szacunkowego lub wewnętrznej analizy wartości. Na tej podstawie ocenia, czy mieszkanie stanowi wystarczające zabezpieczenie i czy kwota kredytu nie jest zbyt wysoka względem wartości lokalu. Jeśli wycena wyjdzie niżej niż cena zakupu, kupujący musi zwykle dołożyć większy wkład własny. Kredyt Mieszkaniowy na rynku wtórnym bardzo często rozstrzyga się właśnie na tym etapie, bo różnica między ceną ofertową a wartością rynkową potrafi zmienić całą strukturę finansowania.
Metraż, standard i wiek budynku
Bank patrzy też na cechy samego mieszkania. Znaczenie ma metraż, układ lokalu, standard wykończenia, stan techniczny budynku i atrakcyjność lokalizacji. Przy wycenie liczy się nie tylko powierzchnia wpisana w dokumenty, ale też to, jak lokal wypada na tle podobnych mieszkań sprzedawanych w okolicy. Starszy budynek nie przekreśla szans na finansowanie, ale może wpłynąć na ocenę wartości, podobnie jak słaby standard lub ograniczona płynność takiej nieruchomości na lokalnym rynku.
Dokumenty, które przyspieszają decyzję
Na rynku wtórnym bank zwykle wymaga nie tylko dokumentów dochodowych, ale też kompletu papierów dotyczących nieruchomości. Najczęściej chodzi o umowę przedwstępną, odpis z księgi wieczystej, dokument potwierdzający prawo własności oraz dane potrzebne do wyceny. Im lepiej przygotowany zestaw dokumentów, tym mniejsze ryzyko poprawek i opóźnień. NaTwoim prowadzi klientów przez ten proces od sprawdzenia zdolności po wybór oferty banku i zebranie dokumentacji, co przy zakupie mieszkania z rynku wtórnego realnie ułatwia przejście przez całą procedurę.
Decyzja banku nie zależy więc od jednego parametru. Liczą się jednocześnie Twoje finanse, stan prawny mieszkania i jego wartość jako zabezpieczenia. Im wcześniej sprawdzisz te trzy obszary, tym łatwiej unikniesz zaskoczeń na etapie analizy. Przy zakupie lokalu z rynku wtórnego dobrze uporządkować wszystko jeszcze przed złożeniem wniosku, bo wtedy cała ścieżka do kredytu staje się po prostu krótsza i spokojniejsza.
